Qu'est-ce qu'un prêt immobilier et comment fonctionne-t-il ?

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L’accession à la propriété est l’une des plus grandes sources de richesse pour les Américains. Lorsque la valeur de votre maison augmente et que vous payez l’hypothèque à temps, votre participation augmente, la transformant en une véritable tirelire.

Grâce à la flambée des prix des maisons pendant la pandémie, les propriétaires américains ont Accès à plus d’argent chez eux que jamais auparavant. Au début de 2022, le propriétaire moyen disposait de 207 000 $ de capitaux propres vulnérables, selon la société de données hypothécaires Chevalier noir.

Les prêts sur valeur domiciliaire sont un moyen de retirer de l’argent de votre maison. Voici comment fonctionnent les crédits, comment en acheter un et les risques liés à leur utilisation.

Voici comment fonctionne un prêt immobilier

La valeur nette correspond à la différence entre la valeur de votre maison et le montant que vous devez sur votre prêt hypothécaire. En règle générale, votre capital augmente chaque fois que vous effectuez un paiement. Lorsque les valeurs immobilières augmentent, vous obtenez un coup de pouce supplémentaire. Pensez à une échelle à l’ancienne – lorsque vous achetez une maison pour la première fois, vous avez probablement plus de dettes que de capitaux propres, de sorte que l’échelle est biaisée en faveur de la dette. Mais chaque versement hypothécaire ajoute du poids au seau de capitaux propres, faisant pencher la balance au fil du temps.

Les prêts sur valeur domiciliaire, également appelés deuxièmes hypothèques, sont une alternative à l’utilisation de cartes de crédit ou de prêts personnels pour consolider une dette, financer un achat important ou faire face à une urgence financière. Ils empruntent toujours, mais souvent à un taux d’intérêt inférieur à ces autres méthodes. C’est en grande partie parce que le prêt est garanti par votre maison, que la banque peut reprendre si vous ne remboursez pas votre dette. Avec les cartes de crédit, les conséquences – notamment l’accès restreint au crédit, les frais de rappel et la hausse des taux d’intérêt – ne sont pas aussi graves.

Lorsque vous êtes approuvé pour un prêt sur valeur domiciliaire, vous obtenez une somme forfaitaire que vous pouvez dépenser comme bon vous semble. Ensuite, vous êtes responsable d’effectuer des versements mensuels de capital et d’intérêts en plus de vos versements hypothécaires principaux.

Dans un marché du logement en hausse, déclare Eric Alexander, conseiller financier chez Groupe de revenu de référence À Dallas, votre maison continuera à prendre de la valeur au fur et à mesure que vous vous remboursez. “Votre maison n’a aucune idée qu’un prêt est contre elle”, dit-il, ce qui signifie que le prêt n’affectera pas votre capacité à créer de la richesse. “C’est positif pour moi.”

Mais combien d’argent pouvez-vous retirer de votre maison ? Vous devez d’abord déterminer le montant de vos fonds propres.

Comment se qualifier pour un prêt sur valeur domiciliaire

Vous avez besoin d’une évaluation pour être admissible à un prêt sur valeur domiciliaire, mais vous n’avez pas besoin de sortir et de dépenser 500 $ à 750 $ pour embaucher vous-même un évaluateur, explique Robert Heck, vice-président des hypothèques chez morty, un courtier hypothécaire en ligne. La plupart des prêteurs voudront faire une évaluation interne, dit-il, de sorte que cette étape viendra probablement après que vous aurez sélectionné un prêteur.

Si vous voulez savoir combien vaut votre maison avant de demander un prêt immobilier, utilisez des outils en ligne gratuits de marchés immobiliers comme Zillow ou Redfin, ou voyez si votre prêteur hypothécaire principal peut vous aider. “Certains prêteurs mettent ces systèmes à la disposition des consommateurs au début du processus”, explique Heck. “Et ils ne peuvent pas facturer cela.”

Disons que la valeur actuelle de votre maison est de 500 000 $ et que le solde de votre prêt hypothécaire est de 200 000 $. La partie de la maison que vous possédez entièrement – votre valeur nette – est de 300 000 $. En d’autres termes, vous disposez de 60 % de fonds propres ; les 40 % restants appartiennent à la société de financement qui détient votre hypothèque.

Les prêteurs exigent généralement que les emprunteurs sur valeur domiciliaire détiennent au moins 20 % de valeur nette. Cela signifie que vous pouvez emprunter jusqu’à 80 % de la valeur actuelle de votre maison entre le solde de votre prêt hypothécaire existant et votre nouveau prêt. Voici la formule utilisant les nombres de l’exemple ci-dessus :

  • 500 000 $ [appraised home value] × 0,80 [maximum borrowable percentage] = 400 000 $
  • 400 000 $ – 200 000 $ [current mortgage balance] = 200 000 $ [amount you can borrow with a new home equity loan]

Mais le montant que vous pouvez techniquement emprunter n’est pas toujours le même montant que votre prêteur approuvera. “Cela dépend énormément de votre profil d’emprunteur et du montant de fonds propres dont vous disposez par rapport à une hypothèque ou à un financement supplémentaire que vous pourriez déjà avoir”, déclare Heck.

Vous devez généralement avoir un crédit bon à excellent (c’est-à-dire 670 ou plus) et un faible ratio dette / revenu pour être admissible au prêt maximum et au taux d’intérêt le plus bas possible. Prix ​​moyens sur les prêts sur valeur domiciliaire variait de 6,39 % à 8,07 % en septembre 2022, tandis que le taux d’intérêt moyen des premières hypothèques à taux fixe sur 30 ans était légèrement inférieur à 6 %.

Votre ratio dette-revenu est calculé en additionnant tous vos versements mensuels, y compris les hypothèques et autres dettes personnelles, et en divisant par votre revenu mensuel. Par exemple, un remboursement mensuel de la dette de 1 200 $ et un revenu mensuel de 5 000 $ équivaut à un ratio dette-revenu de 24 %. Le taux le plus élevé que la plupart des prêteurs sur valeur domiciliaire accepteront est de 43 %.

Prêts sur valeur domiciliaire vs HELOCs

Un prêt sur valeur domiciliaire et une marge de crédit sur valeur domiciliaire, ou HELOC, sont deux types de deuxième hypothèque – des moyens d’utiliser la richesse que vous avez accumulée dans votre maison pour accéder à des liquidités.

Dans les deux cas, vous aurez besoin d’une évaluation de votre maison pour déterminer sa valeur, et un prêteur évaluera votre pointage de crédit et d’autres données financières pour décider du montant que vous pouvez obtenir.

Vous devez rembourser ce que vous avez emprunté d’un prêt sur valeur domiciliaire ou d’un HELOC, mais le moment et le montant du prêt et des remboursements diffèrent. Un HELOC est similaire à une carte de crédit, dit Heck. Vous avez accès à de l’argent pendant une période de temps prédéfinie appelée la période de tirage, qui est généralement de 10 ans. Pendant ce temps, vous n’avez qu’à effectuer des paiements d’intérêts, et les taux d’intérêt sont variables. Lorsque la période de tirage est terminée (ou plus tôt, si vous préférez), vous commencez à rembourser le montant emprunté avec intérêts. La période de remboursement d’un prêt sur valeur domiciliaire commence immédiatement après que vous avez reçu l’argent.

Décider quel type vous convient le mieux revient souvent à faire correspondre les remboursements aux flux de trésorerie, dit Alexander. Si vous avez un revenu stable, un prêt sur valeur domiciliaire est souvent un meilleur choix car les paiements sont fixes. Si vous par ex. Par exemple, si vous avez un revenu incohérent et que vous travaillez à la commission, par exemple, la flexibilité de remboursement d’un HELOC semble plus attrayante, dit-il. Les taux d’intérêt sont similaires pour les deux types de prêts, bien que les HELOC à taux d’intérêt variables ou ajustables puissent être inférieurs au cours des premières années de remboursement.

Bien que l’hypothèque que vous obtenez lorsque vous achetez une maison pour la première fois puisse inclure des frais de clôture exorbitants, les prêts sur valeur nette de la propriété et les HELOC n’incluent généralement pas ces frais. “S’ils ne sont pas gratuits, ils sont généralement assez bon marché”, explique Alexander.

Un autre outil pour augmenter la valeur nette de votre maison est un refinancement en espèces. Cette méthode nécessite de contracter un nouveau prêt supérieur au solde de votre prêt hypothécaire existant afin que vous puissiez rembourser la dette et mettre de l’argent dans votre poche. Votre nouveau prêt hypothécaire aura également un taux d’intérêt plus bas, ce qui peut réduire votre paiement mensuel.

Heck dit que bon nombre de ces stratégies sur valeur nette de la propriété ont été largement “évitées” depuis la crise financière de 2008, un moment stimulé par les propriétaires qui ont siphonné trop de valeur nette de la propriété.

Mais depuis que la pandémie a transformé le marché du logement, dit Heck, “nous sommes dans l’un des premiers environnements de taux d’intérêt et de prix des maisons où ces produits pourraient en fait être la meilleure option pour les consommateurs” qui souhaitent accéder au crédit à un coût relativement faible.

Bien sûr, l’un des dangers des prêts sur valeur domiciliaire, ou HELOC, est que votre maison est en jeu. Les prêteurs peuvent entamer le processus de saisie après seulement trois mois de paiements manqués.

Comment utiliser un prêt immobilier

Aile Scottun planificateur financier de Northwestern Mutual, basé à Charlotte, en Caroline du Nord, dit que ce qu’il voit le plus souvent, ce sont des clients qui utilisent des prêts sur valeur domiciliaire pour de gros achats, tels que B. rénover une cuisine ou construire une piscine.

“Quand les choses sont volatiles et [people] voir les investissements monter et descendre », dit Fligel, « il peut être agréable d’investir dans votre maison et de croire que c’est le meilleur rendement à long terme. » La réussite de ce plan dépend de la capacité de l’individu à rembourser le prêt et, en fin de compte, dans quelle mesure la décision s’aligne sur ses objectifs généraux, dit-il. Améliorer votre espace de vie est une chose, mais il est imprudent de supposer que chaque rénovation ajoute de la valeur. Les données de Remodeling Magazine montrent que les propriétaires typiques ne rembourse qu’environ la moitié du coût d’une rénovation de salle de bain.

Une autre utilisation courante des prêts sur valeur domiciliaire est la consolidation de dettes, selon Fligel. Les propriétaires peuvent utiliser l’argent pour rembourser une dette de carte de crédit à taux d’intérêt élevé, puis rembourser leur prêt immobilier à un taux d’intérêt plus gérable.

“Ce sont vraiment d’excellentes applications”, déclare Alexander. “Là où je ne recommande pas vraiment le prêt sur valeur domiciliaire ou la marge de crédit sur valeur domiciliaire, c’est ce que j’appellerais les” prospectus “”, ou l’investissement spéculatif. Par exemple, si vous dépensez de l’argent emprunté sur une sélection d’actions chaudes qui ne se déroule pas, “vous avez maintenant perdu l’investissement et devez rembourser le prêt”, dit-il.

Magasiner pour les meilleurs taux de valeur nette de la maison

Lorsque vous demandez un prêt sur valeur domiciliaire ou HELOC, le prêteur attribue un taux d’intérêt à votre prêt après avoir évalué votre profil financier.

“Généralement”, dit Heck, les taux des prêts HELOC et sur valeur nette du logement sont légèrement plus élevés que les taux hypothécaires primaires parce que le nouveau prêteur prend plus de risques.

Néanmoins, il insiste sur l’importance de ratisser large. “Je pense vraiment qu’il y a beaucoup d’opportunités de magasiner pour obtenir des taux d’intérêt plus bas qui sont en fait plus proches de ce que vous trouveriez sur une hypothèque résidentielle auprès de certains fournisseurs”, dit-il.

L’objectif est d’explorer les options d’emprunt et d’obtenir des devis d’au moins quatre à cinq prêteurs, dit Heck, y compris une coopérative de crédit, une banque traditionnelle, votre prêteur hypothécaire existant et un prêteur en ligne. « Ayez une idée de la gamme d’offres de tous ces différents types de prêteurs, car en fin de compte, ils ont tous des spécialités différentes sur lesquelles se concentrer », déclare Heck.

Si la majorité de vos comptes financiers sont auprès d’une banque, Alexander recommande d’examiner d’abord les options de crédit de cette société. “C’est un tiers intéressé qui espère élargir la relation”, dit-il. “Ils sont très motivés pour vous aider à vivre une bonne expérience.”

Assurez-vous de demander à chaque prêteur comment le prêt sur valeur domiciliaire est structuré, dit Alexander. Dans certains cas, vous pouvez passer d’un taux fixe à un taux variable ou inversement pendant la durée de remboursement. Et découvrez quels frais, le cas échéant, sont nécessaires pour contracter le prêt et le délai de réception de l’argent.

Les conseils, recommandations ou critiques contenus dans cet article sont fournis par le côté acheteur de l’équipe éditoriale du WSJ et n’ont pas été vérifiés ni approuvés par nos partenaires commerciaux.

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